¿Te mudas a Mallorca? Información legal, fiscal e inmobiliaria

Transcripción

Capítulo 1: Presentación de Fernando Martínez Comas y los Servicios de KPMG

Hola y bienvenidos. Mi nombre es Helen Cummins y esto es My Yorkca Living, un espacio dedicado a aquellos que sueñan con hacer de Mallorca su hogar. Hoy me complace dar la bienvenida al socio principal de KPMG para las Islas Baleares, Fernando Martínez. Está aquí para dar su opinión experta sobre cómo es vivir y mudarse a Mallorca. Bienvenido, Fernando. Gracias por estar aquí.
Muchas gracias. Es un gran placer estar contigo. Es muy agradable. Creo que eres nuestro primer mallorquín, lamento decirlo, pero nos sentimos honrados de tenerte aquí para entrevistarte en nuestro podcast, porque normalmente nos centramos en el mercado extranjero aquí en la isla. Pero pensé que sería maravilloso contar con alguien de tu experiencia para que nos hablara de cómo es para los extranjeros que se mudan a Mallorca, ya sea para comprar una casa aquí o para establecer un negocio o una oportunidad de inversión. Así que quizás puedas contarnos un poco sobre lo que haces en KPMG.

Bien. Muchas gracias, Helen. No sabía que era la primera vez que un mallorquín estaba aquí. Me hubiera preparado mejor, probablemente. No importa. Soy, como dices, el socio principal de KPMG aquí, y aunque esto no es un comercial de KPMG porque quiero estar aquí y simplemente tener una conversación contigo y hablar sobre este tema tan interesante y apasionante para mí también, que es tratar con nuestros clientes extranjeros. Básicamente, lo que hago aquí es liderar la oficina. Es curioso para algunos estadounidenses que hagamos asesoría legal y fiscal aquí, porque normalmente las grandes firmas no hacen asesoría legal en Estados Unidos. Así que aquí lo hacemos. Tenemos un equipo de 15 abogados y asesoramos a grandes empresas de la isla. Para los no residentes, es bueno saber que hay un entorno empresarial turístico muy fuerte aquí. La mayoría de las grandes cadenas hoteleras de España tienen su sede aquí, algunas aerolíneas, y también algunos turoperadores y agencias de viajes. Así que prestamos servicios a todas estas empresas y, de hecho, lidero el sector turístico para KPMG España. También tenemos una práctica que se ocupa de los extranjeros que vienen a la isla, personas que quieren venir a vivir aquí. A veces quieren mudarse a España, quieren hacer las cosas que haces cuando te vas a un nuevo país: quieres comprar una casa, quieres llevar a tus hijos al colegio, quieres hacer cosas normales. Así que les ayudamos a venir. Por supuesto, comprar la casa es lo más inmediato y fácil en lo que pensar, pero a veces les ayudamos a alquilar si es lo que quieren hacer al principio, y les proporcionamos, normalmente, toda la asesoría fiscal, porque es el asesoramiento principal que los extranjeros que vienen a España necesitan.

Así que ofrecemos toda la asesoría fiscal junto con esta compra, junto con otras cosas que suceden. A veces ocurre que algunos de mis muy buenos amigos y clientes, uno de ellos vino hace como 20 años y me dijo que se iba a jubilar aquí. Quería comprar una casa, y ahora es mi primer cliente en su empresa de construcción, porque vino, montó una empresa, le ha ido muy bien, y todavía sigue trabajando aquí. Le pasa a mucha gente aquí, ¿verdad? Gente de negocios que han hecho sus negocios quizás con mucho éxito en su país de origen y luego deciden pasar tiempo aquí, pero con el tiempo ven oportunidades de inversión y de alguna manera también se introducen en el mundo empresarial aquí. Pasa bastante. Creo que la gente piensa en Mallorca como un lugar de vacaciones y piensa que estaré allí y relajarme, y lo haces. Lo pasas muy bien aquí. Lo que le digo a mucha gente que vive en la España peninsular es que aquí cada fin de semana es como unas vacaciones, porque vienen aquí para un descanso corto y lo tenemos desde el viernes por la tarde hasta el domingo, pasas tu vida muy relajado aquí. Pero luego empiezan a ver que hay negocios aquí, hay oportunidades de inversión, llega mucho capital aquí, fondos de capital privado vienen a la isla para invertir en hoteles principalmente y en bienes raíces, como sabes, como algo aparte de los hoteles, y eso es básicamente lo que hacemos con ellos.

Capítulo 2: La Ventaja de la Asesoría Legal y Fiscal Combinada

Eso es genial, Fernando. ¿Cuál es la gran ventaja de tener la asesoría legal y la fiscal bajo el mismo techo? Es algo obvio que hay ventajas. ¿Podemos hablar de eso? Porque creo que a veces una afecta a la otra, ¿verdad? Entonces, ¿cómo puedes ayudar a un cliente porque tienes esta ventaja de ofrecer ambas bajo un mismo techo?
Lo principal es que hay que pensar en cómo los clientes suelen acudir a un abogado cuando quieren venir a España, a Mallorca en realidad. Quieren comprar algo, una casa. Eso es algo muy instintivo. Al mismo tiempo, ves una casa que te gusta y quieres comprarla de inmediato. Y lo que les decimos es: tómatelo con calma. Quieres comprar una casa, pero ¿has pensado en todas las demás cosas que vienen con ella? Vas a tener algunas implicaciones fiscales porque la compra de la casa las tiene, pero al mismo tiempo, el hecho de que vayas a vivir en esa casa también tiene implicaciones fiscales en tu propio impuesto sobre la renta personal, por ejemplo, en tu impuesto sobre el patrimonio, en algunos impuestos indirectos como el IVA o el impuesto de transmisiones patrimoniales. Así que hay que analizarlo todo. No vemos a nuestros clientes como personas que compran casas, porque eso sería para nosotros demasiado limitado y al mismo tiempo no nos llenaría. Vemos a los clientes como personas que quieren venir a la isla, quieren ser visitantes de vacaciones o quieren mudarse a España y que también compran una casa. Pero lo importante es cómo vienen aquí. Cuando vas a un lugar nuevo, a un país nuevo con una regulación fiscal muy sofisticada y difícil como la que tenemos en España, porque como sabes, tenemos impuestos centrales que el gobierno español impone a las personas que viven aquí o que tienen activos aquí, pero también tenemos los impuestos locales de las Islas Baleares y luego los impuestos más locales de Palma, Calvià, Andratx. Así que tienes tres capas básicamente de complejidad. Llamémosle complejidad pero probablemente no costo, porque bien planificado. Lo que le digo a la mayoría de mis clientes es: bueno, eres residente inglés, eres residente estadounidense, pagas impuestos en Inglaterra. Si vienes a España, pagarás impuestos. Yo pago impuestos y tú pagas impuestos aquí y aún así vivimos aquí. Así que ese no es el gran problema. El problema es pagar los impuestos adecuados, no empezar a pagar doble imposición, Reino Unido, Alemania y España o Estados Unidos y España, que es una locura. Por eso vemos esto como que no asesoramos en materia fiscal y legal por separado, sino que asesoramos a nuestros clientes y tienen problemas fiscales, tienen problemas legales, pueden tener problemas laborales. Tenemos otros clientes que cuando vienen aquí montan un negocio y tienen que empezar a contratar gente y tienen problemas laborales, y también podemos ofrecer servicios.

Una de las cosas que es otro nivel, digamos, que puedes ofrecer y que quizás otros no pueden es este asesoramiento fiscal tanto desde la situación del país de origen como desde la española. ¿Puedes contarnos un poco cómo funciona eso en la práctica?

Sí, por supuesto. Como dices, la ventaja de ser una de las grandes firmas como KPMG es que tenemos oficinas en todo el mundo. Para los efectos de esta conversación y hablando específicamente de Mallorca, en Estados Unidos, Reino Unido, Alemania, Francia, también nos llega gente de los Emiratos y tenemos oficinas allí. Básicamente, lo que hacemos con nuestros clientes es hablar con abogados en su país de origen. Aunque yo podría intentar asesorar, probablemente mal, en materia fiscal o legal del Reino Unido, no lo hacemos. Preferimos contactar con nuestros colegas en el país de origen de esta persona y trabajamos junto con ellos. Emitimos una sola propuesta de trabajo, pero que incluye todos los asesoramientos y estamos en contacto con ellos. No es que podamos asesorar sobre esa ley, sino que en realidad tenemos un abogado de, por ejemplo, Miami en uno de nuestros acuerdos recientes, que está asesorando al cliente sobre sus impuestos en Miami, porque su esposa también está allí, sobre sus impuestos en Miami y cómo esto puede afectar el hecho de que se estén mudando a España. No perdemos de vista lo que está sucediendo y podemos hacer cosas al mismo tiempo en ambos países. Es importante para evitar pagar altos impuestos en Estados Unidos, por ejemplo. Sabes que el sistema en Estados Unidos es que pagas impuestos por tus ingresos mundiales sin importar dónde estés, y es importante hacer la transición sin problemas en el año adecuado, en el momento adecuado. Probablemente, si no puedes lograrlo en un año, retrasa un poco la venida aquí para que pases menos de seis meses en España y lo soluciones para el año siguiente. Así que necesitas trabajar con asesoramiento fiscal en el país de origen. No legal probablemente, solo algunos temas hereditarios, pero el asesoramiento fiscal es crucial en el país de origen. Y el hecho de que puedas ofrecer esto sin problemas a través de tu red con… Sí, trabajamos, somos una sola firma en realidad.

Capítulo 3: Por Qué las Personas con Alto Patrimonio Eligen Mallorca por su Estilo de Vida

Entonces, ¿cuál es el perfil de tu cliente en general? Diría que la mayoría son personas con un patrimonio neto muy, muy alto. Vienen aquí inicialmente buscando una casa. Normalmente han venido de vacaciones y es una visión de estilo de vida, ¿no? Y ven Calvià, Port d’Andratx quizás. Hablabas de Son Vida. Así que les gusta el entorno, les gusta el clima, por supuesto, y la seguridad que ofrece la isla. Seguridad porque, curiosamente, tienen miedo incluso en el Reino Unido, en Londres, en algunos lugares de Estados Unidos, y es cierto que esto es realmente muy seguro. El hecho de que solo se pueda llegar aquí por mar o por el aeropuerto, tienes una frontera natural, por lo que es muy fácil saber quién está aquí. Es realmente seguro. La atención sanitaria es fantástica. Sabes cuántos hospitales tenemos y la mayor parte es sanidad pública, así que te sientes protegido aquí. La oferta escolar ahora, los colegios internacionales. Tenemos varios colegios internacionales ahora. Muy buenos. Creo que en los últimos cinco o siete años ha mejorado muchísimo. Han pasado de haber dos o tres a tener probablemente más de 10 o 15 colegios internacionales. La Rafa Nadal Academy está haciendo un trabajo fantástico, aunque está un poco lejos cuando vives aquí y lo sabes, pero es un colegio muy bueno también. Es curioso para mí, ya eres mallorquina y cuando decimos “lejos”, “lejos” significa que está a más de media hora en coche. Y luego decimos “ay, no, está muy lejos” porque nos volvemos isleños. Probablemente has cambiado tu forma de pensar. Del mismo modo, podríamos ir en bicicleta y no sería un problema. Pero es broma, porque para alguien que vive en Londres o Los Ángeles, donde no es nada tardar una hora en llegar a cualquier sitio, ir al otro lado de la isla es muy fácil.
Sí. Pero eso es calidad de vida. Cuando tengo algunos amigos que han cambiado eso en su mente y ya piensan que media hora es lejos, es como “bueno, ya eres mallorquín”, porque es verdad que todo está tan cerca y eso también es ahorrar tiempo, ahorrar estrés probablemente. Así que eso es más o menos lo que la gente busca y lo que encuentran aquí es todo eso. Creo que muchas otras cosas, como decíamos antes, mucho negocio, la economía funciona y hay muchas cosas sucediendo alrededor de los negocios aquí y que realmente puedes trabajar aquí. El desplazamiento a Europa es fantástico. Ahora tenemos mucha gente que trae a sus familias aquí y aún así va dos o tres días a la semana a Londres o París. En mi caso, mi esposa vive en Madrid y vuela todos los lunes por la mañana y regresa el jueves o viernes y eso funciona muy bien, y es bueno para un matrimonio. Es fantástico, llevamos 15 años ya. Bien hecho. Bien hecho. Así que lo recomendarías. Pero, bromas aparte, es cierto que mucha gente se desplaza desde aquí con su familia y es realmente una elección de estilo de vida al final. Quieren sentirse seguros. Quieren tener un ritmo de vida más lento y relajado. Quieren salir un poco de la carrera de la rata.

Sí. Y este es un lugar muy agradable para criar a los niños porque… hablabas de los colegios ingleses o internacionales. Si los miras, están en entornos muy bonitos, con árboles, deportes. Estoy pensando en Queen’s College, por ejemplo, es un lugar fantástico y los niños realmente disfrutan de esos lugares. Ágora, ahora mi hija fue a Ágora durante 15 años y obtuvo resultados increíbles con el IB. Así que realmente la calidad del sistema educativo aquí es muy alta, muy buena, lo cual es bueno. Tenemos mucha suerte de tener todo esto. Pero, ¿no es esta la razón por la que Mallorca es tan popular? Y nunca deja de sorprenderme cómo el mercado sigue creciendo. ¿Cuál es tu opinión? ¿Y ves que el mercado inmobiliario siga creciendo? Porque, como eres local, has visto todos los cambios durante toda tu vida y estoy segura de que debes decir que es increíble cómo sigue y sigue.

Capítulo 4: Navegando por el Creciente Mercado Inmobiliario de Mallorca y los Errores Iniciales

Lo es. Sí. Es difícil ver el final. Tengo un muy buen amigo, muy cercano, un arquitecto que hace 30 años me dijo: “Fernando, esto es Mónaco, Mallorca. Tenemos el terreno que tenemos y los precios van a subir todo el tiempo porque es imposible construir más”. Así es. Y si vienes a tu casa aquí, ves la cantidad de renovaciones de casas alrededor. Creo que esto está sucediendo. Esto es lo próximo que está pasando, la renovación de casas y cómo literalmente, cada casa en mi calle en los últimos 25 años ha sido derribada. Algunas reconstruidas una, dos e incluso tres veces. Es una locura. Y eso está haciendo que el precio también aumente. Pero creo que tenemos esa vida de muy alto nivel que puedes tener aquí. En las zonas, tres o cuatro zonas en Andratx, Port d’Andratx por supuesto, Son Vida, creo que Bendinat, probablemente Costa ahora es muy popular y probablemente Deià y quizás en menor medida Port de Pollença ahora. Deià y Port de Pollença está empezando y el problema con Deià es que toda la costa, como la llamamos aquí, tiene problemas con las licencias de reforma. Hay que tener mucho cuidado, esa zona es área protegida, área rústica protegida y rústica también. Así que es difícil comprar allí y es muy difícil reformar. Por lo tanto, hay que tener mucho cuidado allí. Por eso, y realmente creo que las personas que quieren venir aquí por el estilo de vida, mi opinión y esto es una opinión, soy abogado teniendo una opinión, es que la gente que busca el estilo de vida prefiere venir a Port d’Andratx o algunas zonas de Calvià o Son Vida porque quieren ser parte de lo que está sucediendo aquí, así que necesitan estar cerca de Palma, cerca del mar. Eso es más o menos lo que siento. ¿Y esto va a terminar? No lo creo en esa parte del mercado.
Lo que vemos son otros problemas que probablemente no son aplicables a lo que estamos hablando, que es un problema con las viviendas para las personas que viven aquí, la escasez de alquiler y vivienda asequible. Sí, eso es un problema en todas partes. Lo es, es un problema global. Bueno, en Europa es un gran problema. Este problema aquí estaba vinculado, y no quiero profundizar demasiado, estaba vinculado a los apartamentos de alquiler vacacional y esto ha sido prohibido en la isla. No se puede alquilar un piso o apartamento como alquiler vacacional. Así que eso supuestamente ayudará a liberar algunas de estas casas al mercado. Pero eso es un problema. Pero de lo que estamos hablando, que es este mercado para personas que quieren venir a la isla a vivir y tener una casa, los precios están subiendo todo el tiempo. Tengo otro cliente que hace años solía decir “siete millones son los cinco” porque era un promotor, seguía aumentando los precios porque el mercado estaba subiendo y en cuestión de un año de repente fue un 30%.

Bueno, esto es lo que está pasando. Alguien me decía que una casa que se consideraba cara hace dos años ahora está a un buen precio porque, si no la han aumentado, el mercado la ha alcanzado. Así que eso refuerza la confianza para los inversores aquí de que realmente solo hemos visto un crecimiento y, como bien dices, con la situación de la isla, no más terreno, regulaciones muy estrictas, es cierto, ¿verdad? Es como las licencias para nuevas construcciones, etc. Es muy, muy estricto.

Sí. Y en realidad se ven más renovaciones que derribos de casas porque aún se está aprovechando lo que existía allí. En Palma, Calvià, Andratx solo se pueden construir dos plantas y un sótano, y puedes encontrar casas con tres niveles, dos sótanos, y están aprovechando eso. Así que renuevan esas casas, mejoran la estructura.

Entonces, ¿qué pasa con…? Puede ser una transacción compleja cuando compras aquí, especialmente sin tener el idioma, sin conocer la situación legal. En tu experiencia, al haber participado en este tipo de transacciones, ¿cuáles son los problemas típicos con los que se topa la gente cuando quiere comprar una propiedad en la isla?

El primer problema que tienen, y no es un problema legal o fiscal, que es una situación o un problema personal, es que no tienen asesoramiento, un asesoramiento independiente. Algo de lo que hemos hablado, creo que esa persona clave que pueda asesorarlos sobre esto es lo que necesitas: “Mira allí, no mires allí”. Recuerdo que es como guiarlos, ¿no? “No vayas allí por X, esto podría ser un problema por esto”. Y este es el tipo de servicio que intentamos proporcionar a nuestro cliente, no como venderles una casa. El primer paso es averiguar en qué parte de la isla está tu lugar. Porque vienen con la idea de que un viaje de 45 minutos está bien y pueden terminar viviendo en Manacor cuando quieren llevar a sus hijos al colegio en Palma. Es como “¿estás loco? Esto no sucede, no funciona así aquí”. Si quieres vivir en Palma, busca una casa cerca de la ciudad. No sabes lo que no sabes. Eso es absolutamente cierto. He encontrado clientes buscando casas a más de una hora de Palma, un estadounidense hace un par de años. Intenté ser esa persona con él, diciéndole “¿estás seguro? ¿Esto es lo que quieres? ¿Quieres vivir aquí? ¿Has visto la isla?” Cuando vino aquí y miró alrededor, dijo: “Bueno, quizás necesito estar más cerca de donde quiero estar”. Así que esto es lo primero que es clave, tener algún asesoramiento sobre lo que es la isla. ¿Dónde quieres vivir y pasar tu tiempo aquí? Y luego, por supuesto, cuando quieren venir aquí, lo primero es que necesitas saber qué quieren hacer con sus vidas. ¿Quieres mudarte a la isla con tu familia? ¿Vas a llevar a tus hijos al colegio aquí?

Capítulo 5: Navegando por el Papeleo, la Financiación y los Impuestos en la Compra de una Propiedad

¿Cuánto tiempo quieres pasar en la isla? ¿Planeas usar la propiedad en verano o en invierno, todo el año? Eso es, porque eso es muy importante. Y luego, cuando realmente vas a comprar la casa, por supuesto, hay cosas que son muy lógicas. Necesitas ver todo el papeleo de la casa, probablemente el papeleo de cuando se construyó. Siempre recomendamos a nuestros clientes que hagan una revisión técnica de las casas aquí, porque como dices, las casas han sido renovadas una o incluso dos veces y no todas con las licencias adecuadas. Tienes que ver si estás comprando terreno rústico o urbano. Eso es muy importante especialmente con clientes estadounidenses e ingleses porque después del Brexit hay una regulación aquí que se aplica a ingleses y estadounidenses que tienes que pedir un permiso para comprar en terreno rústico al gobierno militar, y eso lleva tiempo. A veces la gente se apresura a firmar algo porque los agentes inmobiliarios, que son fantásticos pero a veces se apresuran, firman opciones. Firman una opción por un mes, dos meses y el cliente necesita tres o cuatro meses para obtener el permiso, y eso no ayuda a trabajar con este tipo de estrés. Luego, hay cosas que también son muy fáciles pero a la vez complicadas, como obtener los números de identificación fiscal aquí. Necesitas, se llama a veces para clientes no europeos, buscar el visado adecuado y los permisos de residencia. Desafortunadamente, la visa dorada ha desaparecido aquí, que era algo útil y realmente creo que era una forma inteligente de promover la inversión en las islas. Ha desaparecido.
Así que básicamente estos son los temas principales y el lado financiero, la hipoteca, si alguien decide usar su propio capital o… hay beneficios fiscales, hay implicaciones legales. Así que hay muchas facetas, ¿verdad? Que la gente necesita tener una visión global y también el impuesto de sucesiones, el impuesto sobre el patrimonio, todas estas cosas.

Básicamente con la financiación, porque normalmente vemos que nuestros clientes tienen el dinero disponible para comprar porque es su segunda casa o han vendido una casa en algún lugar de donde vienen y hay implicaciones fiscales. Por supuesto, sabes que tenemos impuesto sobre el patrimonio aquí y hay que tener en cuenta este impuesto. No voy a aconsejar formas de evitar pagar impuestos porque tienes que pagar el impuesto que corresponde, pero pagar el impuesto adecuado, no en exceso. A veces sucede que es más beneficioso para el cliente tener realmente una hipoteca sobre una propiedad. Los tipos aquí actualmente son muy, muy competitivos. Estamos alrededor del 2%. Que los clientes de alto patrimonio dicen: “¿Por qué iba a usar mi propio dinero? Puedo obtener un mayor rendimiento con mi propio dinero, un siete o un ocho por ciento, y luego pagar este 2%”. Y de hecho, incluso hemos tenido clientes con mejor que el 2% porque buscaron, negociaron, hay mucho potencial.

Absolutamente. Y con esta financiación, de nuevo, aconsejaría a las personas que vienen aquí que tengan un asesor para esto. Nosotros, les ayudamos a firmar y negociar las hipotecas, pero no buscamos financiación normalmente. Hay muy buenos especialistas en la isla y el consejo es que los busquen, porque el ahorro que se puede obtener solo en el impuesto sobre el patrimonio. Hice el cálculo para un cliente, una casa que estaba comprando alrededor de 12 o 13 millones, y el costo del impuesto sobre el patrimonio para esa casa si la hubiera pagado con su propio efectivo era de alrededor de 300,000 al año, que era una locura. Mientras que si hay algo de financiación, como dices, puedes usar tu propio dinero para otras cosas, tienes una hipoteca, pagas el tipo que no es muy alto y ahorras mucho en el impuesto sobre el patrimonio. Absolutamente. Así que realmente tiene sentido tener esta información y eso es lo que también intentamos hacer: ser el punto central para luego poder hacer las recomendaciones, abrir la puerta a buenos asesores financieros, buenos asesores fiscales, buenos asesores legales. Ya sabes, son todas estas facetas diferentes que la gente necesita cuando está pensando en mudarse aquí. Pero, por supuesto, si no tienen una red, ¿por dónde empezar?

Capítulo 6: Ejemplos Reales de Errores e Irregularidades en la Compra de Propiedades

Y lo peor es cuando se dan cuenta de que han hecho todo mal. Estoy segura de que puedes contarnos algunos ejemplos de situaciones en las que te hayan pedido que resuelvas problemas donde la gente recibió malos consejos en el pasado.
Sí. Sin entrar en gran detalle específicamente, pero solo para darnos una idea de lo que puede salir mal.

Este cliente, gracias a Dios no salió mal al final. Este cálculo que hicimos fue como dije: vienen aquí, ven una casa, quieren comprarla de inmediato. “Me encanta”. A veces te encuentras con personas que han firmado todo antes de venir a nosotros. Recuerdo un cliente inglés que había firmado la opción para una casa muy bonita en Pollença, una casa realmente bonita en Pollença. Más de la mitad era ilegal y estaba construida en suelo rústico. Era del Reino Unido y sucedió hace un par de años. Así que no pudo cumplir con la opción porque no tenía los permisos del ejército. La casa era completamente ilegal, más de la mitad. Si tenía 700 metros cuadrados, alrededor de 400 eran ilegales. En ese caso, ¿le dirías al cliente que no la compre? Bueno, le dijimos que no la comprara y tuvimos que negociar con el vendedor. Lo primero en esos casos es decir “no lo hagas” y no es fácil decirle eso a un cliente que ya ha pagado algo porque de alguna manera tiene que reclamar esa cantidad. En este caso particular sucedió, siempre hay abogados alrededor diciendo “no te preocupes, lo arreglaremos”. Todos hemos oído esas historias. Sí. Conozco al alcalde, conozco… y eso me aterra porque no va a terminar bien. Te prometo que no terminará bien. En este caso, dijimos: “No la compres, olvídala. Recuperaremos el dinero. La casa es ilegal. Empezaremos de nuevo, empezaremos a buscar una casa adecuada que sea legal. Haremos nuestra debida diligencia en esta casa y encontraremos una casa para ti. No te preocupes, te ayudaremos”. Estaba muy enfocado en esa propiedad. Cambió de abogado porque le dijimos todo eso y no pudo comprar, y eso fue un desastre absoluto.

Esto es algo que sucede muchas veces. Otras veces sucede que firman, este cliente o nuestro futuro cliente firma esta opción con prisas porque algún agente le dice que va a perder la propiedad y tenemos que reorganizarlo todo porque no tiene ningún papeleo hecho. Ni siquiera sabe si se va a mudar a la isla, así que todo es muy caótico pero ya tienen un contrato. Es como “wow, ¿por qué empezaste a firmar esto? Relajémonos, miremoslo de nuevo y empecemos desde el principio”. Muchos ejemplos de gente que va a pagar con su propio efectivo, pérdida de dinero. Tenemos otra fuente de problemas, que es la gente que compra casas que aún no están terminadas. Les dicen que podrán comprarlas para ocuparlas, digamos que estamos en enero, la casa terminará en febrero, podrán mudarse en febrero, y no tienen la escritura final. Hay un problema fiscal en España, y es que hasta que la casa no está completamente terminada, el IVA sobre la propiedad es del 21%, porque es una villa sin terminar. Cuando la casa está terminada, el IVA es del 10%. Así que hay una diferencia del 11% que en casas de 5 millones es más de medio millón de euros. Y no lo saben. Nadie se lo dice. Y cuando empiezas a trabajar con ellos porque vienen con esta opción, tienes que explicárselo. Recuerdo un cliente que tuvo que esperar 8 meses para usar su casa y estaba desesperado. Lanzando millones de ideas cada día, “¿por qué hacemos esto?” No funcionará. Tienes que esperar. El problema es la persona que te dijo que ibas a poder vivir en esa casa antes de tener esto. A veces, para ser justos con los promotores, está fuera de su control también. Ellos podrían haber hecho todo, pero depende de su ayuntamiento local. Tienen que esperar la inspección final, luego tiene que ir a la comisión o lo que sea, y ser aprobado, y luego pasa. Puede ser un proceso largo. Incluso la casa está 100% lista, pero el papeleo no está terminado. Absolutamente. Con todos los muebles, porque estas casas, como sabes, se venden con todos los muebles, así que se ven fantásticas y ven la casa, ven las mantas y “¿por qué no puedo dormir allí?” Es un problema de gestión de expectativas. Es frustrante y muchas veces esto es una sorpresa. No es algo que realmente salga en la negociación.

No. Nadie lo menciona porque nadie quiere poner eso sobre la mesa porque probablemente va a ser un problema para el cierre. Esto también sucede a veces con clientes que compran un terreno para construir su propia casa y eso es una pesadilla.

Capítulo 7: Los Desafíos de Construir y Entender el Ritmo Local

Nosotros, de hecho, generalmente tratamos de alejar a nuestros clientes de esto. Decimos que esta podría ser una segunda opción o una tercera opción dentro de unos años, pero no su primera experiencia en la isla, porque por lo que he aprendido en los 26 años que llevo aquí, necesitas tiempo para entender cómo funciona aquí en la isla y quiénes son las personas adecuadas con las que tratar. Incluso nosotros trabajamos con los mejores constructores, arquitectos, diseñadores de interiores, todos. Tenemos toda la red. Pero al final, es muy difícil para alguien que no está familiarizado con la forma cultural de cómo funcionan las cosas aquí y el ritmo, porque la paciencia es una palabra que se menciona tantas veces en este podcast y uno no sabe estas cosas de antemano. Así que decimos que tomen la opción fácil, lleguen a la isla, compren una casa fácil y agradable para vivir. Y si dentro de dos o tres años decides que realmente quieres construir la casa de tus sueños, entonces tienes tiempo, has construido tu red y lo has descubierto. Es cierto, ¿verdad? ¿O estás de acuerdo con mi consejo?
Mi experiencia es que he estado reformando mi casa también durante dos años. Todavía estoy ahí. Pude mudarme, pero todavía haciendo cosas. Como dices, el ritmo es diferente. Por eso te mudaste de Madrid aquí, ¿verdad? Naciste aquí pero vivías fuera de la isla. Sí, viví en Barcelona, Madrid y otros lugares, y me mudé aquí por el lugar. Me encanta aquí. Me encanta cómo suceden las cosas aquí, pero hay que entenderlas. Hay algunas palabras que son importantes aquí, que es “mañana”, todo es “mañana”. Mañana, mañana. Y te diré algo: no te preocupes. No te preocupes por eso. Y tú te preocupas por eso. Así que esto no puede ser tu primera opción. Absolutamente. Gestionar licencias en un ayuntamiento puede llevar dos o tres años y nadie puede realmente, no necesariamente sigue los pasos lógicos y a veces está fuera de lo común y uno dice “no puedo entender esto”. Tenemos clientes ahora mismo que incluso están tratando de comprar una casa y tiene una licencia pero no pueden encontrar la licencia, y están en negociación con el ayuntamiento y es tan frustrante para estos clientes porque desafía la lógica y dicen “amamos esta casa, queremos tener esta casa”. Si por ejemplo quieres comprar algo en Calvià, no eran necesariamente muy rápidos. Estaban bien, no el peor lugar de la isla para tratar con el ayuntamiento, pero tuvieron un ataque informático hace dos años y todo desapareció. Así que no puedes pedir una licencia antigua a Calvià. Así que ahora todos los planos están perdidos. Están trabajando muy duro, conozco a la gente que trabaja allí y están haciendo un trabajo fantástico tratando de recuperar todo, pero todo ha desaparecido. Así que esta falta de información, falta de historia, es muy frustrante. Cuando tienes que comprar, la forma muy lógica es pedir un certificado al ayuntamiento de que la casa es legal. Olvídalo, nunca llegará. Así que tienes que ser muy creativo y tener un buen asesoramiento. No vendiendo nuestro producto, pero que te asesoren aquí porque es básico no solo ir a un notario, alguien que pueda preparar una escritura y acompañarte al notario, sino tener todo el asesoramiento adecuado de antemano.

Si compras algo con irregularidades, porque seamos honestos, hay diferentes niveles. Los extranjeros cuando vienen aquí, dependiendo de la nacionalidad, tienen diferentes niveles de miedo. Por supuesto, en su país de origen nunca soñarían con comprar algo que no sea 100% legal, etc., pero aquí en España no es así. Miedo siempre, ¿qué es real y qué no es un problema tan significativo? Porque definitivamente hay un área gris aquí.

Necesitas un buen asesor que realmente te diga esto es lo peor que puede pasar, este es probablemente el escenario más probable. Pero tú decides, estás obteniendo la imagen completa. ¿Es eso justo decir?

Lo es, porque casi siempre aparece algo. Tengo un cliente, un cliente inglés, muy buen amigo, muy divertido, que construye casas. Recuerdo que hace un año iba a vender una casa con algunas partes que eran ilegales, una casa nueva, pero ya sabes lo que pasa aquí. La gente construía y había algo de espacio. Así que añadieron un poco. Porque puedes añadirlo porque está escondido y luego lo abres. Es probablemente natural. Entonces el cliente, creo que era alemán, el comprador miró la casa y dijo: “Bueno, pero esto es ilegal”. Y mi cliente, que ya se ha vuelto mallorquín, dijo: “Bueno, esto es un espacio extra. Así que tienes espacio adicional por el mismo precio. Debería cobrarte más porque este es un espacio extra que no estás contando en el registro de la propiedad”. Así que el cliente se quedó en shock: “Iba a negociar el precio a la baja y tú quieres negociarlo al alza”. Una locura. Y como dices, esa es la diferencia cultural. Absolutamente. Entre ingleses y alemanes también, porque sabes que los españoles somos diferentes de los ingleses, estadounidenses y alemanes, y esa es una diferencia cultural y absolutamente una forma mallorquina de ver este asunto. Respondiendo a tu pregunta, por supuesto que hay niveles de irregularidad. Hay irregularidades que, especialmente cuando compras una casa y tu intención es reformarla, tienes que tener mucho cuidado y ser asesorado por un abogado y por un arquitecto. Normalmente trabajamos con arquitectos cuando tenemos este tipo de compras, porque dado un ejemplo en Calvià, si estás allí hay casas, decía que solo permiten dos niveles de casas. Así que probablemente no puedas reformar o ampliar el tercer nivel cuando la casa existente ya lo tiene. Así que a veces ves proyectos de reforma que están haciendo todo y tienes que pensar “cuidado, porque ese tercer nivel puede no poder ser ampliado o extendido o incluso tocado a veces”. Así que ese tipo de irregularidad es algo que preocupa porque afecta a todo el proyecto.

Estoy totalmente de acuerdo contigo. Si alguien está comprando un proyecto, una casa con la idea de hacer una reforma importante, necesita un estudio en profundidad por parte de un arquitecto porque hay tantas variables en juego. No es solo “aquí están las regulaciones y si me atengo a estas”, sino que hay muchas variables: límites, piscinas, tocar límites, e incluso el terreno, la altura del terreno versus la carretera, la distancia a… tantas cosas.

Todo. Y eso es algo que después es imposible de arreglar. Podrías comprarla pensando “puedo hacer X, Y y Z” y en realidad no puedes en absoluto porque no te asesoraste. Y eso es realmente frustrante porque entonces tu casa de ensueño no está ahí y es como “wow, ¿qué hago con esto?” Y empiezas con todo el problema de “bueno, quiero venderla”, difícil de vender, “qué hacemos con la ganancia”, porque en realidad hay un problema fiscal ahí, buscar una casa nueva y eso se convierte en un poco… Eso es lo que siempre les decimos a nuestros clientes, que realmente queremos que tomen la decisión correcta porque es muy costoso tomar las decisiones equivocadas. Si quieres hacerlo muy rápido, habiendo pagado todos los costes de transacción, etc., y luego dar la vuelta y querer revender, es muy difícil sin perder dinero, ¿verdad?

Sí. Porque inmediatamente cuando compras una de estas casas usadas, estás pagando alrededor del 12% de impuesto de transmisiones. Eso significa que si quieres vender solo para no perder, tienes que aumentar el precio en un 12%. Lo cual no es tan automático. Ese es un aumento significativo de precio. Y probablemente pagaste tus costes legales, registro, probablemente un arquitecto, y luego tienes tu nueva propiedad, si la compras, tienes el mismo costo otra vez. Así que en realidad es mucho dinero si tomas la decisión equivocada aquí. Eso es lo que me gusta de lo que haces, que puedes asesorar al cliente y no tienes la presión de un comprador porque eso es lo que pasa a veces con los agentes, que tienen el producto y quieren venderlo porque es normal, ese es su trabajo, están vendiendo. Sí. Absolutamente. Y lo que ofrecemos es un servicio y esa es la gran diferencia. No estamos vendiendo algo. Le ofrecemos al cliente un servicio para tomar una buena decisión. Es una gran diferencia.

Capítulo 8: Un Vistazo a la Vida Personal de Fernando en Mallorca

Entonces, Fernando, quiero hablar contigo sobre tu lado más personal. Vives ahora, has vuelto a vivir a Mallorca. ¿En qué zona de la isla vives?
Vivo en Costa d’en Blanes ahora. Hermoso. Precioso. Sí. Estoy rodeado de reformas. Bueno, similar a Son Vida, es una obra en construcción permanente, ¿verdad? Es permanente. Cuando termina una, empieza la otra. De hecho, yo he sido el que ha empezado porque hemos estado haciendo algunas obras en nuestra casa durante un par de años ya. Vivo en Costa d’en Blanes. Solía vivir en el centro de la ciudad y nos mudamos allí después de 2020, después del Covid. ¿Estabas en la ciudad durante el confinamiento? Estaba justo al lado de la ciudad, en una casa pequeña porque era la casa que venía de Madrid. No sabíamos exactamente qué íbamos a hacer y en 2020 compramos en Costa d’en Blanes y nos mudamos allí, y es fantástico. ¿Qué opinas de Costa d’en Blanes? Me gusta mucho. Es muy céntrica, muy accesible a muchas zonas. Costa d’en Blanes está en Portals Nous para los que no conozcan la zona. ¿A qué colegio internacional llevas a tu hijo?

Sí. Al Queen’s. Mi hijo y mi hija. Tengo una hija y un hijo, una hija mayor. Tiene 15 años y uno muy pequeño. Así que ambos están en Queen’s. Ambos. ¿Y estás contento con el colegio? Estoy muy contento. Es un lugar muy familiar. Todos nos conocemos. Es cierto que hemos visto el cambio en los últimos años. Llevo allí 12 años ya y otros 12 por venir o 13 con el pequeño, y hemos visto cómo cambia y va con el número de personas que vienen a la isla. Han duplicado la capacidad. Solían tener una clase por año y ahora tienen dos. Pero son fantásticos. Es considerado uno de los mejores colegios internacionales de la isla. Lo es. Pero como decías, hay un nivel fantástico de colegios aquí. Ágora es fantástico, Queen’s es fantástico. Y hay otros colegios muy, muy buenos aquí. Como preguntabas, me gusta allí, cerca del colegio. Me lleva unos siete minutos. ¿Y luego vas a tu oficina en Palma?

Sí. Trabajo en el centro de la ciudad. Eso es importante aquí, estar en medio de todo, cerca de las notarías, los juzgados, los registros de la propiedad. Así que tenemos nuestras oficinas en La Seu. Lo que me gusta de Costa d’en Blanes es lo que decías, los fines de semana y en verano ni siquiera toco la ciudad porque vivo más centrado en Calvià, Palmanova, Magaluf. Hay muchos restaurantes alrededor y por supuesto está muy cerca. Entonces, ¿cómo es tu fin de semana típico?

Con niños es estar con ellos. Me gusta montar en bicicleta, como sabes, me gusta el ciclismo y trato de montar cada mañana si puedo, cada domingo y sábado, y no siempre es fácil, pero al menos los fines de semana lo consigo. ¿Y hacia dónde te diriges desde Costa d’en Blanes? ¿Cuál es tu ruta favorita desde Costa d’en Blanes? Normalmente voy por la ruta del sol, otro cliente inglés la llama así, que es ir a El Toro, Santa Ponsa, que es preciosa, por la costa. Por la costa hacia Andratx y luego puedes regresar. Eso es un recorrido corto muy bonito, muy, muy hermoso. ¿A veces vas a Sant Elm? Es precioso bajar, pero luego hay que volver. A veces lo hago, pero eso es como lo más… Normalmente voy solo porque me es muy difícil planificar con gente con niños. Hay una ventaja en ir solo, porque puedes salir en el momento en que estás listo, ¿verdad? Y no tienes presión de tiempo. Me encanta parar a desayunar. Yo también. Así que quizás un día podamos ir a montar en bicicleta. Podemos ir. Absolutamente. Pero nadie quiere parar y a mí me encanta. Puedo salir de aquí y montar hasta Sant Elm. Así que son 35 km de ida y 35 km de vuelta, y paro a desayunar. Así que definitivamente puedo ser tu compañera de desayunos. Así que te llamaré. Solo puedo los sábados y domingos porque tengo… No, el sábado o domingo también es bueno para mí. Lo haremos y me encanta estar aquí. No demasiado temprano. Así que también está bien. No es necesario levantarse demasiado temprano para eso. En realidad, me encanta el deporte y creo que vivimos en el mejor lugar del mundo para ello. Yo mismo hago muchos triatlones, como sabes, y es un buen lugar para nadar, bicicleta, correr en las montañas de aquí, esta montaña es fantástica. En la parte trasera de Costa d’en Blanes, la gente no lo cree, pero es uno de los paseos más bonitos. Desde Hanóvar, por ejemplo, puedes caminar hasta… Tenemos una subida en Costa d’en Blanes hasta la antena de Pera y tienes unas vistas fantásticas y es muy agradable. Es un gran lugar. Así que mi fin de semana es hacer algo de deporte y luego simplemente disfrutar de la vida sencilla aquí. En verano tengo un barco, me encanta navegar y también es un lugar fantástico para eso. Las aguas son muy tranquilas en verano, ya sabes. La perspectiva local, tienen su casa principal, generalmente tienen un lugar en la montaña y un lugar en el mar. ¿Es ese tu sueño tener algo o probablemente a través de tíos y tías ya los tienes accesibles a través de la familia?

No sé. Como dices, es muy divertido porque uno de mis vecinos, es el padre de un compañero de colegio de mi hija, vive en el centro y pasa su verano siendo mi vecino. Así que es como en Costa d’en Blanes quizás. Pero ese no es mi sueño. Me gusta Costa d’en Blanes y me encanta esquiar también muchísimo. Me encanta absolutamente. Y estaba más buscando una casa en la montaña, pero no aquí, probablemente en la península, en Baqueira. Esa es otra cosa muy buena de las islas. Parece que estamos vendiendo la isla, pero es tan maravillosa como esto. Hay muchos vuelos si quieres ir a esquiar. Ayer estaba mirando con mi hija porque tenemos un descanso corto de cuatro días y estábamos pensando: bueno, podemos ir a Turín, podemos ir a Ginebra, podemos volar a Jada, que está cerca de Vera. Así que puedes elegir donde quieras para ir a esquiar también. Estaba hablando con otro entrevistado y decían que esquiar es quizás lo único que no es posible en la isla, porque todo lo demás de alguna manera se puede hacer. Pero está más cerca que desde Madrid. Fui a esquiar en Navidad y cogimos el coche en Madrid a Baqueira, que es una gran estación en España, probablemente la más grande, y nos llevó como siete horas llegar en coche, y puedo estar esquiando en Ginebra en tres horas y media desde aquí. Las conexiones son geniales. Las conexiones son fantásticas.

Capítulo 9: El Consejo Clave de Fernando para Mudarse a Mallorca y Reflexiones Finales

Finalmente, Fernando, has sido increíble. Muchas gracias. Solo quiero preguntarte, ¿cuál sería tu consejo para alguien que está pensando en mudarse a Mallorca? ¿Qué les aconsejarías hacer como preparación?
Bueno, y no estoy aquí para vender KPMG ni tu negocio, pero mi consejo para ellos primero es que se pongan en contacto con alguien como tú. Creo que eso es clave. Es clave saber a dónde vas y lo que te vas a encontrar allí porque no es fácil. No es una cultura fácil, no es una economía fácil, no es un sistema fiscal fácil. Y luego entrar en el mercado tan competitivo de comprar una casa. Si solo tienes el asesoramiento de un agente inmobiliario, de un abogado, de un amigo que ya ha venido aquí, pero por supuesto no es un profesional asesorándote para venir aquí. Así que lo primero es contactar con alguien que te pueda ayudar a llegar y entender. Y segundo sería, y eso es lo que hacemos nosotros, obtener asesoramiento sobre el sistema fiscal español. No es tan malo como dicen, no es tan caro, pero hay que mirarlo adecuadamente porque a veces la gente habla de la ley Beckham, por ejemplo, tienes que obtener… la ley Beckham, espera, ¿te aplica a ti? Piensa en ello antes de ir y apresurarte a hacer cosas. Recuerdo clientes pidiendo la visa dorada y no estaban interesados en la visa dorada, había otras formas de obtener lo mismo. Así que el consejo es obtener asesoramiento. Me refiero a eso, pero por adelantado, ¿verdad?

Por supuesto, antes, porque algunas personas se sorprenden de lo rápido que encuentran la casa de sus sueños y luego no están listos para moverse con la suficiente rapidez y entonces, como dices, es muy competitivo y has perdido mucho tiempo.

Ese es otro consejo: tu casa de ensueño no siempre es la casa que pensaste que sería. Tengo un cliente que no está comprando en Mallorca, está comprando en la península, en Marbella. Vino buscando su casa de ensueño, y esa era su expresión, y encontró una y le estaba diciendo “no te apresures, no te apresures en eso”. Eso no era mi negocio, mi negocio hubiera sido “oye, ve, compra esto, esta es mi factura y termina”. Y yo le decía “¿estás seguro? Quizás esto está demasiado lejos”. Y me dijo: “Fernando, tienes razón. Voy a alquilar”. Vino, ha alquilado una casa. Va a estar con una casa de alquiler durante un año y ahora buscando asesoramiento en Marbella. Quiere entender el lugar y luego mudarse allí. Así que no te apresures y obtén un buen asesoramiento de antemano porque luego arreglar las cosas cuando han salido mal es muy difícil aquí, muy, muy caro y muy estresante, lo cual se podría evitar con bastante facilidad.

Así que mi tarea final hoy es hacerte nuestras preguntas rápidas. Entonces, ¿amas la playa o la montaña? Playa en verano, montaña en invierno. Buena respuesta. ¿Amanecer o atardecer? Amo el amanecer. ¿Calor de verano o calma de invierno? Más el calor de verano. ¿Siesta o fiesta? Soy muy madrugador. Siempre me levanto muy temprano porque me encanta montar en bicicleta. Así que soy más de siesta. ¿Pa amb oli o ensaimada? Pa amb oli, 100%. ¿Costa norte o costa sur? Me encantan ambas, pero toda la isla es fantástica, pero si tengo que elegir, la costa norte. La costa norte es muy, muy hermosa y en realidad muy interesante para navegar y bucear. También buceo y es fantástico para el buceo. Realmente aprovechas al máximo todo lo que la vida ofrece. Así que te deseo muchos años más de felicidad y prosperidad y todas las cosas buenas que la vida puede traer. Y muchas gracias, Fernando, por estar aquí.

Muchas gracias, Helen. Fue un gran placer estar contigo. Gracias.

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